Logement classé F : interdit à la location en 2028, que faire dès maintenant ?

Vous louez un appar­te­ment à Molsheim ou une mai­son à Obernai, et votre DPE affiche un F ? Il vous reste un peu plus d’un an. Au 1er jan­vier 2028, un loge­ment clas­sé F ne pour­ra plus faire l’objet d’un nou­veau bail, d’un renou­vel­le­ment ou d’une recon­duc­tion tacite.

Quinze mois, cela paraît long. Mais entre un nou­veau DPE, les devis, le dos­sier d’aides et la dis­po­ni­bi­li­té des arti­sans, ce délai se consomme très vite. Voici, étape par étape, ce que je conseille aux bailleurs que je ren­contre en diag­nos­tic.

Le calendrier de la décence énergétique

La loi Climat et Résilience a fixé un calen­drier pro­gres­sif. À chaque échéance, les loge­ments de la classe concer­née sont consi­dé­rés comme non décents pour la loca­tion.

Classe DPE	Interdite à la loca­tion à par­tir du
G	1er jan­vier 2025 (déjà en vigueur)
F	1er jan­vier 2028
E	1er jan­vier 2034

L’interdiction s’applique aux nou­veaux baux, aux renou­vel­le­ments et aux recon­duc­tions tacites, en loca­tion vide comme en loca­tion meu­blée de rési­dence prin­ci­pale. Un bail en cours n’est pas rom­pu, mais il ne pour­ra pas être recon­duit à son échéance si le loge­ment est tou­jours clas­sé F.

Un loge­ment non décent expose aus­si le bailleur à une demande de mise en confor­mi­té de la part du loca­taire. En cas de litige, le juge peut impo­ser des tra­vaux ou réduire le loyer.

Déjà en vigueur : le gel des loyers

On l’oublie sou­vent : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un loge­ment clas­sé F ou G ne peut plus aug­men­ter en France métro­po­li­taine. Ni révi­sion annuelle selon l’indice de réfé­rence des loyers, ni hausse au chan­ge­ment de loca­taire, ni rééva­lua­tion au renou­vel­le­ment du bail.

Chaque année sans tra­vaux est donc déjà un manque à gagner, bien avant 2028. Pour faire le point sur toutes vos obli­ga­tions, consul­tez aus­si les diagnostics obligatoires pour louer.

Étape 1 : vérifier que votre DPE est encore valable

• Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, même s’ils ont moins de dix ans.
• Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans.

Si votre classe F vient d’un ancien DPE, rien ne dit que le pro­chain don­ne­ra le même résul­tat. La méthode de cal­cul a chan­gé en 2021, et la qua­li­té des jus­ti­fi­ca­tifs four­nis le jour de la visite pèse lourd.

Étape 2 : chauffage électrique ? La réforme de 2026 peut vous faire changer de classe

Depuis le 1er jan­vier 2026, le coef­fi­cient de conver­sion de l’électricité uti­li­sé dans le cal­cul du DPE est pas­sé de 2,3 à 1,9. De nom­breux loge­ments chauf­fés à l’électricité gagnent ain­si une classe, sans le moindre chan­tier.

Si votre DPE a été réa­li­sé depuis juillet 2021, une attes­ta­tion de mise à jour peut être obte­nue sur le site de l’ADEME, sans nou­velle visite. J’explique la démarche dans mon article sur la mise à jour du DPE en 2026 et dans celui consa­cré à ce qui change pour le chauffage électrique.

Étape 3 : refaire un DPE avec vos justificatifs

Quand un élé­ment ne peut pas être jus­ti­fié, la méthode impose des valeurs par défaut, presque tou­jours défa­vo­rables. Un loge­ment peut gagner une classe sim­ple­ment parce que l’isolation des combles posée il y a dix ans est enfin prise en compte grâce à la fac­ture.

Avant la visite, ras­sem­blez :

• les factures de travaux d’isolation (combles, murs, planchers, fenêtres), avec les épaisseurs ou les références des produits ;
• les notices ou plaques signalétiques de la chaudière, de la pompe à chaleur, du chauffe-eau et de la ventilation ;
• l’année de construction et, si possible, les plans ;
• votre ancien DPE.

Étape 4 : cibler les travaux qui font vraiment gagner une classe

Votre rap­port DPE contient des recom­man­da­tions de tra­vaux, regrou­pées en étapes, avec la classe visée après cha­cune. C’est le meilleur point de départ pour vos demandes de devis. Les postes qui font le plus sou­vent la dif­fé­rence sont :

• l’isolation des combles ou de la toiture, souvent le meilleur rapport entre coût et gain ;
• le système de chauffage, en particulier le remplacement d’une chaudière fioul ou d’un chauffage ancien ;
• la ventilation, indispensable dès que l’on isole ;
• les menuiseries, lorsqu’elles sont en simple vitrage ;
• l’isolation des murs, plus coûteuse mais parfois incontournable.

Dans le bâti alsa­cien ancien, mai­sons à colom­bages, murs en grès ou corps de ferme, l’isolation par l’extérieur n’est pas tou­jours pos­sible. On tra­vaille alors en prio­ri­té sur les combles, le chauf­fage et la ven­ti­la­tion.

Un point à ne pas oublier : si votre loge­ment a été construit avant juillet 1997, un repérage amiante avant travaux est obli­ga­toire avant d’ouvrir les murs, les pla­fonds ou les sols. Prévoyez-le dès la consul­ta­tion des entre­prises.

Étape 5 : financer les travaux

Les pro­prié­taires bailleurs peuvent, sous condi­tions, béné­fi­cier d’aides à la réno­va­tion éner­gé­tique : MaPrimeRénov’, primes liées aux cer­ti­fi­cats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro. Les règles évo­luent chaque année. Je fais le point sur les aides MaPrimeRénov’ 2026.

Attention au calen­drier : la demande d’aide doit en géné­ral être dépo­sée avant de signer les devis. Un dos­sier mal anti­ci­pé peut faire perdre plu­sieurs mois.

Et en copropriété ?

Dans un appar­te­ment, une par­tie des tra­vaux les plus effi­caces, comme la toi­ture, les façades ou le chauf­fage col­lec­tif, dépend de l’assemblée géné­rale. Le DPE col­lec­tif et le plan plu­ri­an­nuel de tra­vaux sont alors vos meilleurs leviers pour faire ins­crire ces tra­vaux à l’ordre du jour. Voir les diagnostics de copropriété.

Le bon calendrier pour un bail qui arrive à échéance en 2028

1. D’ici fin 2026 : vérifier la validité du DPE, demander la mise à jour si le chauffage est électrique, ou refaire le DPE avec vos justificatifs.
2. Début 2027 : choisir les travaux à partir des recommandations du DPE, demander les devis et déposer les dossiers d’aides.
3. Courant 2027 : réaliser les travaux, avec un repérage amiante avant travaux si le logement date d’avant 1997.
4. Avant l’échéance du bail : faire réaliser un nouveau DPE qui atteste de la nouvelle classe.

Questions fréquentes

Mon locataire est en place : dois-je mettre fin au bail en 2028 ?

Non. Le bail en cours se pour­suit jusqu’à son terme. L’interdiction joue au moment du renou­vel­le­ment ou de la recon­duc­tion : si le loge­ment est tou­jours clas­sé F à cette date, le bail ne peut pas être recon­duit en l’état.

Le gel des loyers concerne-t-il aussi la location meublée ?

Oui, dès lors que le loge­ment est loué comme rési­dence prin­ci­pale du loca­taire, en vide comme en meu­blé.

Un logement classé E est-il tranquille ?

Jusqu’au 1er jan­vier 2034. Si vous enga­gez des tra­vaux pour sor­tir du F, visez direc­te­ment le D quand c’est pos­sible : vous évi­te­rez une seconde cam­pagne de tra­vaux d’ici 2034.

Combien coûte un nouveau DPE ?

Le DPE est sur devis : le prix dépend du type de bien, de sa sur­face et des autres diag­nos­tics éven­tuel­le­ment réa­li­sés le même jour. Le devis est gra­tuit.

Anticiper plutôt que subir

Pour un bailleur, un DPE clas­sé F n’est pas une fata­li­té, à condi­tion de s’y prendre main­te­nant. Bien sou­vent, tout com­mence par un DPE fiable, éta­bli avec les bons jus­ti­fi­ca­tifs.

Je réa­lise votre DPE à Molsheim, à Obernai, à Strasbourg et dans tout le Bas-Rhin, avec un rap­port remis sous 24 heures. Demandez votre devis gratuit ou décrivez-moi votre logement : je vous dirai fran­che­ment si une mise à jour peut suf­fire ou si un nou­veau DPE s’impose.

Loïc Saux, diag­nos­ti­queur immo­bi­lier – Claridiag